Bilan énergétique en copropriété : ce que vous devez absolument savoir
En France, 4,8 millions de logements sont classés comme passoires thermiques en 2023, représentant 15,7 % du parc immobilier. Cette réalité préoccupante rend le bilan énergétique en copropriété plus crucial que jamais pour les propriétaires et gestionnaires d’immeubles.
En effet, la loi impose désormais un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) pour les copropriétés construites avant 2013. Depuis de janvier 2024, cette obligation s’applique progressivement selon la taille des copropriétés, avec des coûts estimés entre 1 000 et 4 000 euros par immeuble. Pour les logements classés F ou G, un audit énergétique est également devenu obligatoire depuis avril 2023.
Dans ce guide, nous examinerons en détail les obligations légales, les délais à respecter, les coûts associés et les étapes essentielles pour réaliser votre diagnostic énergétique en copropriété. Nous vous accompagnerons à travers chaque aspect de cette démarche importante pour votre patrimoine immobilier.
Comprendre le bilan énergétique en copropriété
Le bilan énergétique en copropriété représente une analyse approfondie de la consommation d’énergie d’un bien immobilier, identifiant les défauts de construction tels que l’isolation, le système de chauffage et la ventilation.
Définition et objectifs du diagnostic énergétique
Le diagnostic énergétique permet d’évaluer la performance énergétique et climatique d’un bâtiment. En effet, son objectif principal est d’estimer la consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Par ailleurs, il aide les propriétaires à prioriser les actions nécessaires pour réduire leur consommation énergétique.
Les différents types de bilans possibles
Deux types principaux de bilans énergétiques sont disponibles pour les copropriétés :
- Le DPE collectif : Il évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble, y compris les parties communes. Son coût varie entre 1 000 et 4 000 € selon l’ADEME.
- L’audit énergétique : Plus détaillé, il analyse en profondeur les performances énergétiques du bâtiment et propose des options de travaux chiffrées, avec les gains énergétiques associés.
Cadre légal et réglementaire actuel
La loi Climat et Résilience, adoptée en été 2021, a considérablement renforcé le cadre réglementaire. Notamment, elle impose un calendrier précis pour la réalisation des DPE collectifs :
- 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 : copropriétés entre 50 et 200 lots
- 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots
En outre, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente des logements classés F ou G. Cette obligation s’étend aux logements classés E en 2025, puis aux logements classés D en 2034.
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et assuré, garantissant ainsi l’impartialité et la qualité de l’évaluation. Sa validité s’étend sur 10 ans, sauf pour les bâtiments classés A, B ou C après juillet 2021.
Les étapes clés de la réalisation d'un bilan
La réalisation d’un bilan énergétique nécessite une approche méthodique et structurée pour garantir des résultats fiables. Notamment, plusieurs étapes cruciales doivent être suivies avec attention.
Choix du prestataire qualifié
Le choix du prestataire constitue une étape déterminante. En effet, l’audit doit être réalisé par un professionnel certifié disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Pour les maisons individuelles, les diagnostiqueurs certifiés et les bureaux d’études qualifiés « audit énergétique » sont habilités. Par ailleurs, pour les bâtiments collectifs, seuls les bureaux d’études spécialisés et les architectes formés peuvent intervenir.
Collecte des documents nécessaires
Le syndic doit rassembler et fournir au diagnostiqueur plusieurs documents essentiels :
- Les factures énergétiques des trois dernières années
- Les contrats d’exploitation et de maintenance
- Les plans de la copropriété
- Les documents relatifs aux installations collectives
- Les rapports de contrôle des équipements
- Le carnet d’entretien de la copropriété
Déroulement des visites et analyses
L’auditeur effectue une visite approfondie de la copropriété, de préférence pendant la période de chauffe entre octobre et mai. Cette inspection comprend l’analyse de 60 points de contrôle, notamment la qualité des constructions, l’isolation et les matériaux utilisés.
Durant la visite, l’expert examine un échantillon représentatif de logements : un appartement au rez-de-chaussée, un au dernier niveau, un à un étage courant et un donnant sur un mur pignon. Cette approche permet d’évaluer les variations de performance énergétique selon l’emplacement dans l’immeuble.
Les occupants sont également interrogés sur leurs habitudes d’utilisation des équipements, leur confort thermique et leurs dépenses énergétiques. Ces informations qualitatives enrichissent l’analyse technique et permettent d’adapter les recommandations aux besoins réels des résidents.
Suite à la visite, le professionnel dispose d’un délai d’un mois pour remettre son rapport détaillé, comprenant les explications techniques, les hypothèses de travail et les recommandations d’amélioration. Ce document est transmis sous format papier et numérique, accompagné d’un fichier XML standardisé.
Obligations légales et calendrier
La loi Climat et Résilience impose désormais des obligations strictes concernant le diagnostic énergétique des copropriétés. Notamment, ces nouvelles exigences s’appliquent à tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Échéances selon la taille de la copropriété
Le calendrier de mise en œuvre du DPE collectif s’échelonne selon la taille des copropriétés :
- Pour les copropriétés de plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2024
- Pour les copropriétés de 50 à 200 lots : depuis du 1er janvier 2025
- Pour les copropriétés de moins de 50 lots : à partir du 1er janvier 2026
Par ailleurs, cette obligation concerne également les immeubles en monopropriété, qui doivent se conformer aux mêmes échéances.
Sanctions en cas de non-respect
En cas de non-respect des obligations, plusieurs sanctions peuvent s’appliquer. Ainsi, tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 15 000 € pour une personne morale et 3 000 € pour une personne physique.
En outre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée si un propriétaire subit un préjudice, notamment l’impossibilité de louer ou de vendre son appartement en raison d’un mauvais classement énergétique.
Durée de validité des diagnostics
Le DPE collectif a une validité de 10 ans. Cependant, certaines exceptions s’appliquent :
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022
- Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expireront au 31 décembre 2024
Néanmoins, pour les bâtiments classés A, B ou C après juillet 2021, le renouvellement décennal n’est pas obligatoire. À noter que les copropriétés qui réalisent un DPE collectif pour se conformer aux exigences réglementaires ne bénéficient d’aucune aide financière.
Commencez vos démarches
Choisissez vos travaux avec notre formulaire guidé.
Ensuite on vous rappelle pour échanger sur votre projet.
Coûts et financement du bilan énergétique
Les aspects financiers du bilan énergétique représentent une préoccupation majeure pour les copropriétaires. Notamment, la compréhension des coûts et des aides disponibles permet une meilleure planification budgétaire.
Budget à prévoir selon le type de diagnostic
Le coût varie significativement selon le type de diagnostic choisi. Ainsi, pour un DPE collectif, le budget se situe entre 1 000 et 4 000 euros pour l’ensemble de la copropriété. Par ailleurs, comptez 1 000 à 1 500 euros supplémentaires par bâtiment additionnel.
Pour un audit énergétique plus approfondi, l’investissement est plus conséquent. En effet, le coût oscille entre 4 000 et 12 000 euros en moyenne. Ce montant varie selon plusieurs critères : le nombre de lots, les caractéristiques du bâtiment, la superficie totale et le système de chauffage utilisé.
Aides financières disponibles
MaPrimeRénov’ Copropriétés constitue l’aide principale pour financer ces diagnostics. À partir de 2024, le dispositif prend en charge :
- 75% du montant des travaux, plafonné à 25 000 euros par logement
- 30% du prix de la prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage, avec un plafond de 180 euros HT par logement
- Un bonus de 500 euros pour la sortie du statut de passoire thermique
En outre, certaines régions proposent des aides complémentaires pouvant atteindre 50% du coût du diagnostic. Également, l’éco-prêt à taux zéro permet de financer le reste à charge.
Répartition des charges entre copropriétaires
Le coût du diagnostic énergétique est réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part, comme pour les charges classiques de copropriété. Par ailleurs, le syndic établit un budget prévisionnel annuel, voté en assemblée générale, qui inclut ces dépenses.
Pour faciliter le paiement, le syndic peut demander des provisions trimestrielles correspondant au quart du budget prévu. En outre, un fonds de travaux obligatoire permet d’anticiper les futures dépenses liées aux recommandations du diagnostic.
Les copropriétaires peuvent également bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% sur les travaux d’amélioration énergétique qui découlent du diagnostic. Cependant, il est essentiel de noter que les aides ne sont généralement versées qu’après la réalisation des travaux.
De l’audit aux travaux de rénovation
Suite à la réalisation du bilan énergétique, une phase cruciale de transformation commence pour la copropriété. Notamment, cette étape nécessite une analyse approfondie et une planification minutieuse pour optimiser les résultats.
Interprétation des résultats
L’audit énergétique génère un rapport détaillé qui examine minutieusement l’enveloppe thermique de l’immeuble, depuis les murs extérieurs jusqu’à la toiture. Par ailleurs, ce document stratégique présente une analyse approfondie de la consommation énergétique, accompagnée de scénarios de rénovation adaptés aux spécificités techniques du bâtiment.
Le rapport doit contenir au minimum deux scénarios de travaux :
- Une rénovation complète en une seule étape
- Une rénovation progressive en plusieurs phases
Ainsi, l’estimation des économies d’énergie potentielles s’accompagne d’une analyse détaillée des coûts et du retour sur investissement prévisible.
Planification des travaux recommandés
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) constitue la colonne vertébrale de la rénovation énergétique. En effet, ce planning détaillé s’étend sur 10 ans et vise à garantir la sauvegarde de l’immeuble, l’entretien des parties collectives et l’amélioration de l’efficacité énergétique.
Les modalités d’élaboration du PPT sont votées à la majorité simple lors d’une assemblée générale. Par ailleurs, le projet final doit être présenté lors de la première assemblée générale suivant sa conception.
Pour être efficace, le plan doit définir précisément les actions prioritaires, notamment :
- L’isolation de l’immeuble (toitures-terrasses, murs, combles)
- La maintenance des équipements communs
- Les travaux d’intérêt collectif
Accompagnement et suivi du projet
L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) devient obligatoire pour obtenir certaines aides à la rénovation énergétique. En effet, l’AMO encadre les travaux pour garantir le respect des critères de performance énergétique.
Le syndic joue un rôle essentiel dans cette démarche. Notamment, il assure :
- La préparation minutieuse des assemblées générales
- Le suivi comptable des opérations
- La traçabilité parfaite des dépenses
Par ailleurs, la période suivant la rénovation s’avère cruciale. Le suivi des consommations permet de mesurer précisément les économies réalisées et de vérifier l’atteinte des objectifs fixés. En outre, la mise à jour régulière du carnet d’entretien assure la traçabilité des interventions et facilite le suivi technique du bâtiment.
Pour optimiser le financement, MaPrimeRénov‘ Copropriétés offre une aide pouvant atteindre 75% du montant des travaux, plafonnée à 25 000 euros par logement. De plus, un bonus de 500 euros est accordé pour la sortie du statut de passoire thermique.
Le processus de rénovation peut s’étendre sur plusieurs années, généralement de 3 à 5 ans depuis la préparation jusqu’à la fin des travaux. Ainsi, il est essentiel que chaque copropriétaire comprenne bien les étapes et l’intérêt d’une rénovation pour faciliter les prises de décision collectives.
Anticipez votre bilan énergétique pour un avenir durable en copropriété
Le bilan énergétique représente désormais une étape cruciale pour toute copropriété soucieuse de son avenir. Certainement, cette démarche peut sembler complexe au premier abord, mais elle offre des avantages considérables à long terme.
Les obligations réglementaires fixent un cadre précis, notamment avec des échéances échelonnées jusqu’en 2026 selon la taille des copropriétés. Par ailleurs, les aides financières comme MaPrimeRénov’ Copropriétés permettent d’alléger significativement le coût des travaux qui en découlent.
La réussite d’un projet de rénovation énergétique repose essentiellement sur une planification minutieuse et un accompagnement professionnel adapté. Les économies d’énergie réalisées, associées à l’amélioration du confort des résidents, justifient pleinement l’investissement initial.
Ainsi, chaque copropriété gagne à anticiper ces obligations pour transformer une contrainte réglementaire en opportunité d’amélioration durable de son patrimoine immobilier.
Nos derniers guides et actualités sur l’économie d’énergie
